Videovigilancia en comunidades de vecinos y legalidad (LOPD)

La instalación de un sistema de videovigilancia (CCTV) en una comunidad de vecinos es una de las medidas más eficaces para disuadir actos vandálicos y mejorar la seguridad en los accesos. Sin embargo, para que el sistema sea 100% legal y la comunidad no se enfrente a graves sanciones por parte de la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD), no basta con instalar cámaras y conectarlas: es imprescindible cumplir con el marco que fijan el Reglamento General de Protección de Datos (RGPD UE 2016/679) y la Ley Orgánica 3/2018 (LOPDGDD). A continuación, repasamos los requisitos técnicos y legales indispensables que deben seguirse paso a paso.

El acuerdo legal en la Junta de Propietarios (LPH)

Antes de contratar la instalación o adquirir ningún equipo, la comunidad debe aprobar el proyecto formalmente. En este sentido, en Lasser siempre damos el soporte necesario para que la comunidad tenga toda la información necesaria para tomar un decisión informada.

Mayoría necesaria: Según el artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), para la instalación de un sistema de videovigilancia se requiere el voto favorable de las tres quintas partes (3/5) de los propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
El Acta de la reunión: Para evitar impugnaciones y reclamaciones posteriores, en el acta de la junta deben figurar explícitamente los detalles del proyecto: número total de cámaras, su ubicación aproximada, las zonas comunes que se van a supervisar y el presupuesto acordado.

Delimitación de las zonas de grabación y solución técnica

El principio fundamental que exige la AEPD es el de minimización de datos: solo se puede grabar el espacio estrictamente necesario para la finalidad de seguridad. Por eso, nuestros expertos en cámaras de seguridad y videovigilancia lo configuran de tal modo que este principio se cumpla.

Zonas comunes permitidas: Se pueden vigilar los accesos al inmueble (portales, puertas de garaje), zonas de paso, rellanos, garajes comunitarios, trasteros e instalaciones deportivas o de recreo comunitarias.
Prohibición de la vía pública y fincas colindantes: Las cámaras instaladas en las zonas comunes no pueden captar la vía pública ni las fachadas o accesos de viviendas o terrenos colindantes.
La excepción del retranqueo mínimo: La norma permite captar únicamente una franja mínima e imprescindible de la acera o la calle cuando sea técnicamente imposible evitarlo para proteger la puerta de acceso.
Solución técnica (Máscaras de privacidad): Cuando se instalan cámaras con gran angular, domos motorizados o cámaras IP avanzadas, la ley exige activar las máscaras de privacidad desde el software o firmware de la cámara/grabador. Estas máscaras son bloques digitales opacos e inalterables que tapan zonas no permitidas (por ejemplo, la vía pública o la puerta privada de un vecino) para garantizar que el sensor no registre datos de esas áreas.

Registro de Actividades de Tratamiento (RAT) y Cartelería

Desde la entrada en vigor del RGPD, ya no es necesario inscribir los ficheros en el registro de la AEPD, pero sí es obligatorio cumplir con dos requisitos informativos:

Registro de Actividades de Tratamiento (RAT)

La comunidad de propietarios (como Responsable del Tratamiento) o el Administrador de Fincas debe elaborar y mantener actualizado un documento interno denominado RAT, donde se detalle la finalidad de las grabaciones, la base jurídica, los plazos de conservación y las medidas de seguridad adoptadas.

El deber de información

Nivel 1 (Cartel Informativo): Se deben colocar carteles amarillos homologados de videovigilancia en todos los accesos a las zonas vigiladas (puertas de garaje, portales, accesos peatonales). En este cartel debe figurar con claridad la identidad del Responsable del Tratamiento (la Comunidad de Propietarios) y la dirección postal/electrónica para ejercer los derechos.
Nivel 2 (Cláusula informativa detallada): Debe existir a disposición de los vecinos y usuarios un documento o cláusula donde se detalle el ejercicio de los derechos ARSULIPO (Acceso, Rectificación, Supresión, Limitación, Portabilidad y Oposición).

Custodia física del grabador (NVR/DVR) y ciberseguridad

Las imágenes captadas son datos de carácter personal y su custodia exige medidas de seguridad organizativas y técnicas rigurosas para evitar accesos no autorizados o filtraciones.

Ubicación y protección física: El grabador (NVR/DVR) no puede colocarse en cualquier estantería o mesa. Debe estar alojado en un armario rack o caja fuerte de seguridad dotada de cerradura con llave. Además, debe situarse en una estancia de acceso restringido a personal autorizado (como la cabina de conserjería, cuarto de contadores o cuarto RITI).
Control de accesos y visualización: Las imágenes no pueden emitirse por el canal de televisión comunitaria ni ser accesibles por los vecinos de forma libre. Solo la persona o entidad designada por la comunidad tiene acceso a la visualización.
Ciberseguridad en el acceso remoto: Si el sistema permite conexión remota a través de internet (vía app o software cliente), el acceso debe estar protegido mediante autenticación con contraseña robusta (combinando mayúsculas, minúsculas, números y símbolos), que debe cambiarse periódicamente. Asimismo, es imprescindible que las transmisiones utilicen protocolos cifrados seguros (HTTPS/TLS) y mantener el firmware de los equipos actualizado para mitigar vulnerabilidades de red.

Plazo de conservación y revisión de grabaciones

Borrado automático en 30 días: Salvo excepciones legales, las grabaciones deben borrarse automáticamente transcurrido un plazo máximo de 30 días desde su captación. Los grabadores profesionales se configuran para realizar este borrado de forma cíclica y desatendida.
Acceso a imágenes ante un incidente: Si un vecino sufre un robo o un daño en su vehículo dentro del garaje, la comunidad no puede entregarle las grabaciones directamente al afectado. Las imágenes solo pueden ser extraídas y puestas a disposición de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad (Policía Nacional, Guardia Civil) mediante un requerimiento o denuncia previa, o a solicitud de los Tribunales de Justicia.

Requisito	¿Qué exige la norma?	Solución Técnica / Legal
Aprobación	Voto favorable de 3/5 partes (LPH Art. 17.3)	Reflejar en el acta detalladamente la ubicación de cámaras y equipos.
Encuadre	Solo zonas comunes (no vía pública ni fincas privadas)	Aplicación de máscaras de privacidad digitales en grabadores y cámaras IP.
Señalización	Carteles de aviso de videovigilancia en cada acceso	Colocación de distintivos AEPD con datos del Responsable del Tratamiento.
Documentación	Elaboración del RAT (Registro de Actividades de Tratamiento)	Redacción de la ficha de tratamiento y cláusulas de derechos para vecinos.
Custodia Física	Evitar la manipulación o la extracción de discos duros	Grabador bajo llave en armario/rack de seguridad en estancia restringida.
Ciberseguridad	Prevenir accesos no autorizados por red	Cifrado de conexión, firmware actualizado y contraseñas robustas.
Conservación	Borrado transcurrido un mes	Configuración de sobrescritura automática a los 30 días máximo.

Confía la seguridad de tu comunidad a profesionales homologados

En la división de Seguridad de Lasser entendemos que instalar un sistema de videovigilancia es aportar tranquilidad real a los vecinos cumpliendo escrupulosamente con la legalidad. Nuestro equipo técnico se encarga nos encargamos del proyecto integral: desde el estudio técnico sobre el terreno y la instalación de equipos IP de alta resolución, hasta la configuración de las máscaras de privacidad, el armario de seguridad y el asesoramiento normativo para cumplir con las directrices de la AEPD.

Si tu comunidad de vecinos está evaluando la instalación o adecuación de su sistema de videovigilancia, ponte en contacto con nuestro equipo técnico. Puedes llamarnos al teléfono gratuito 900 321 111 o solicitar información pulsando en el botón de aquí abajo para rellenar un formulario.