Opciones de CCTV para comunidades de propietarios en Madrid: Sistemas con y sin cuota mensual

La decisión de instalar cámaras en una comunidad de vecinos suele llegar después de algún incidente: un robo en el garaje, destrozos en el portal o el hartazgo de no saber quién deja la basura fuera de los contenedores. Sea cual sea el motivo, la primera pregunta que se hace el administrador de fincas o el presidente es: ¿compramos el sistema o lo pagamos mensualmente?

No hay una respuesta universal, pero los criterios son claros. Esta guía los explica sin rodeos para que la comunidad tome la decisión correcta según su situación real.

Los dos modelos principales: sistema en propiedad vs servicio con cuota

Sistema en propiedad (NVR local)

La comunidad compra las cámaras, el grabador (NVR), los discos duros y el cableado. El instalador monta y configura el sistema y, a partir de ese momento, el sistema pertenece a la comunidad, que puede gestionarlo, ampliarlo o sustituir componentes sin depender de ningún proveedor.

El coste es mayor al principio, pero no hay cuota mensual. A igual número de cámaras, el sistema en propiedad suele salir más económico a partir del tercer o cuarto año, y la diferencia crece con el tiempo. Por eso es la opción que recomendamos para la mayoría de comunidades medianas y grandes.

Servicio con cuota

La empresa instala las cámaras, que siguen siendo de su propiedad, y cobra una cuota mensual por el acceso a las imágenes, el almacenamiento en la nube y el mantenimiento. Es más fácil de gestionar porque la comunidad no tiene que ocuparse del hardware, pero el coste acumulado es mayor y, si la comunidad quiere cambiar de proveedor, pierde el equipo instalado.

Cuántas cámaras necesita una comunidad tipo

Una comunidad de propietarios “tipo” en Madrid, un edificio de 20–40 viviendas con portal, garaje y jardín o patio, suele necesitar entre 6 y 12 cámaras para una cobertura adecuada:

Los edificios sin garaje o con un garaje pequeño pueden estar bien cubiertos con 4–6 cámaras. Los que tienen varias entradas o jardines grandes pueden necesitar más de 12.

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Qué resolución es suficiente para identificar personas

El objetivo de un sistema CCTV comunitario es casi siempre poder identificar a alguien después de un incidente. Para eso, la resolución, la lente y la posición de la cámara importan más que cualquier otra especificación técnica. Lo explicamos con más detalle en nuestra  guía técnica de cámaras de seguridad para comunidades.

Para identificar rasgos faciales

Mínimo 4 MP con una lente de unos 4–6 mm, que da un ángulo de visión de unos 40–60°. La cámara debe estar a menos de 5 metros del punto de paso.

Para leer matrículas en movimiento

Una cámara LPR o una de 4 MP con obturador rápido, ajustada a la distancia real a la que pasa la matrícula.

Para cubrir una zona amplia

Lo ideal es una cámara de 8 MP con gran angular. Con 4 MP, el gran angular no permite identificar rasgos, pero sí ver qué ocurrió y hacia dónde se fue el intruso.

Gestión del acceso a las imágenes por los propietarios

Es una fuente recurrente de conflicto en las comunidades. Un vecino que sufre un robo en el garaje quiere ver las imágenes; otro que tuvo una discusión pide las grabaciones. ¿Quién puede ver qué? La respuesta, conforme al  RGPD y a la  LOPDGDD (Ley Orgánica 3/2018), es esta.

El acceso está reservado al responsable del tratamiento

Solo puede acceder a las grabaciones el responsable del tratamiento, es decir, la comunidad, representada por el presidente, o quien actúe en su nombre como encargado, normalmente el administrador de fincas.

Cada propietario puede pedir sus propias imágenes

Un propietario puede solicitar las imágenes en las que aparece él mismo, ejerciendo su derecho de acceso. Lo que no puede es ver las imágenes de otros vecinos.

La policía y los jueces pueden requerir las grabaciones

Ante un requerimiento oficial, la comunidad está obligada a entregarlas. Además, si las imágenes recogen un delito o una agresión, deben ponerse a disposición de la autoridad en un plazo de 72 horas desde que se conoce el hecho.

El sistema debe tener gestión de usuarios

El acceso de administrador debe estar restringido, con credenciales individuales, y no puede haber pantallas que cualquier vecino o visitante pueda ver.

Mantenimiento del sistema CCTV en comunidades

Un sistema CCTV sin mantenimiento deja de ser útil poco a poco: las ópticas acumulan suciedad, los discos duros se degradan y, si no se actualiza el firmware, quedan vulnerabilidades de ciberseguridad. Para un sistema en propiedad, el mantenimiento mínimo recomendado es este.

Revisión anual

Limpieza de las cámaras, verificación de que todas graban, comprobación del espacio en disco y de la configuración de sobreescritura, y actualización del firmware.

Verificación mensual

La puede hacer el propio administrador o el presidente: basta con comprobar que el NVR sigue grabando y que el acceso remoto funciona.

Sustitución de los discos duros

Los discos de grabación continua tienen una vida útil de 3–5 años. A partir de ahí, el riesgo de fallo y de pérdida de imágenes aumenta mucho.

Contraseñas seguras

Hay que cambiar las contraseñas de fábrica del grabador y de las cámaras desde el primer día y revisarlas cuando cambie el presidente o el administrador. Es la puerta de entrada más habitual de los accesos no autorizados.

Quién es responsable legal de las imágenes

La comunidad de propietarios es la responsable del tratamiento de los datos personales que capta el sistema CCTV, tanto si es en propiedad como si es un servicio con cuota. Esto tiene varias implicaciones prácticas.

Registro de actividades de tratamiento

La comunidad debe incluir la videovigilancia en su registro de actividades de tratamiento (RAT), previsto en el artículo 30 del RGPD.

Brechas de seguridad

Si hay un acceso no autorizado a las imágenes o se pierden datos, la comunidad debe notificarlo a la AEPD en un plazo de 72 horas, salvo que sea improbable que suponga un riesgo para las personas afectadas.

Sanciones

Si la AEPD encuentra incumplimientos, la sanción recae principalmente sobre la comunidad, como responsable. El instalador o la empresa que gestiona el sistema solo responde de sus propios incumplimientos como encargado del tratamiento.

Contrato con quien gestione el sistema

Si el administrador de fincas, la empresa mantenedora o el proveedor de la nube acceden a las imágenes, debe haber un contrato de encargado del tratamiento que delimite las responsabilidades.

¿Y para un negocio?

Los dos modelos funcionan igual en locales, oficinas y naves, pero las prioridades cambian. Para un negocio con una sola sede, el NVR local sigue siendo lo más rentable. Con varias sedes, la nube o un sistema híbrido facilita ver todas las cámaras desde un mismo sitio. Y si las cámaras pueden usarse para control laboral, hay que informar antes a los trabajadores y a sus representantes (art. 89 de la  LOPDGDD)

Preguntas frecuentes

¿Puede una comunidad grabar el interior del garaje sin informar a los propietarios?

No. Aunque el garaje sea zona común, la comunidad está obligada a informar de que existe videovigilancia mediante carteles visibles antes de entrar en la zona grabada; la AEPD ofrece un modelo de cartel. Además, la instalación requiere acuerdo de la junta de propietarios, con el voto de tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas (art. 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal)
recogido en el acta.

¿Puedo acceder remotamente al NVR de la comunidad desde mi móvil?

Depende de tu rol. Si eres el administrador designado o el presidente con acceso autorizado, sí: los NVR actuales tienen app con gestión de usuarios y niveles de acceso. Lo que no es válido es dar acceso a varios propietarios sin control: cada usuario debe tener sus propias credenciales y el acceso debe estar justificado por su función.

¿Qué ocurre si me roban el NVR durante un robo en el garaje?

Es el escenario más temido. Si el NVR está a la vista o en un cuarto sin cerrar, un ladrón puede llevárselo con las grabaciones dentro. Hay dos soluciones, que se pueden combinar: instalar el grabador en un armario metálico ventilado con llave o en un cuarto cerrado, y configurar una copia automática de los eventos en la nube. Así, aunque desaparezca el NVR, se conservan las imágenes de lo ocurrido.

¿Cuánto tiempo se pueden guardar las grabaciones?

Como máximo un mes (art. 22.3 de la LOPDGDD) Pasado ese plazo deben borrarse, salvo las imágenes de un incidente, que se conservan para entregarlas a la autoridad.

¿Tu comunidad quiere instalar cámaras o mejorar el sistema actual?

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