Videovigilancia en Comunidades de Propietarios. RGPD, LO 3/2018 y Requisitos Legales en Madrid

Instalar cámaras de seguridad en una comunidad de propietarios en Madrid implica cumplir con un marco legal riguroso que abarca desde la normativa de protección de datos (RGPD europeo y LO 3/2018) hasta la Ley de Propiedad Horizontal y los reglamentos de Seguridad Privada. Desconocer estas reglas puede resultar en sanciones económicas severas por parte de la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD), en la obligación de retirar el sistema instalado o en que las grabaciones sean inadmisibles como prueba en un procedimiento judicial o policial.

Esta guía técnica y legal explica la normativa aplicable de forma práctica: qué mayorías se necesitan, dónde se pueden instalar cámaras, qué señalización es obligatoria, cómo se deben asegurar los equipos de grabación y qué derechos tienen los vecinos.

El marco legal: LPH, RGPD, LO 3/2018 y Ley de Seguridad Privada

Para que un sistema de circuito cerrado de televisión (CCTV) sea legal en una finca, deben cumplirse simultáneamente varios textos normativos:

Ley de Propiedad Horizontal (LPH)

El paso previo e ineludible. Según el artículo 17.3 de la LPH, la instalación de cámaras exige el voto favorable de las tres quintas partes (3/5) del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (salvo que sustituya o complemente un servicio de seguridad previo, donde bastaría mayoría simple). Sin este acuerdo en acta, la instalación carece de legitimación legal.

Ley 5/2014 de Seguridad Privada

Si el sistema de CCTV se conecta a una Central Receptora de Alarmas (CRA) o gestiona avisos a la policía, es obligatorio que la empresa instaladora y mantenedora esté inscrita y homologada en el Registro Nacional de Seguridad Privada de la Dirección General de la Policía (DGP). En sistemas locales sin conexión externa, basta con una empresa técnica instaladora cualificada, aunque contar con una empresa homologada en seguridad siempre ofrece mayores garantías.

Reglamento (UE) 2016/679 (RGPD) y LO 3/2018 (LOPDGDD)

Establecen los principios de proporcionalidad, el deber de información (art. 22 de la LOPDGDD), la limitación de la conservación de imágenes a 30 días y las medidas de seguridad sobre los datos personales (imágenes y matrículas).

 

Criterios de la AEPD

Las guías de la Agencia Española de Protección de Datos marcan las líneas rojas sobre lo que se considera un tratamiento lícito y lo que constituye una infracción sancionable.

“El RGPD no prohíbe la videovigilancia en zonas comunes de comunidades de propietarios. Lo que exige es que se apruebe en junta con las mayorías legales, que exista una base legitimadora clara (seguridad de personas y bienes), y que se ejecute de forma proporcional y con equipos debidamente securizados frente a accesos no autorizados.”
Dirección Técnica de Seguridad, Lasser

Dónde se pueden poner cámaras y dónde no

El principio de proporcionalidad dicta que las cámaras solo deben captar lo estrictamente necesario para garantizar la seguridad.

Señalización obligatoria: El principio de información por capas

El deber de información no se limita a colgar un cartel. El RGPD y la AEPD exigen un sistema de información de “doble capa” en todas las zonas videovigiladas:

• Primera Capa (Cartel disuasorio): Debe ubicarse al menos uno en cada entrada a la zona vigilada, en lugar visible. Debe indicar la existencia de cámaras, la identidad del responsable del tratamiento (la Comunidad), una vía de contacto para el ejercicio de derechos y dónde consultar la información detallada.
• Segunda Capa (Hoja informativa): Es un documento impreso o descargable que amplía la información del cartel (base jurídica, plazos de conservación, posibles cesiones a FCSE, etc.). Debe estar a disposición de vecinos y visitantes en conserjería, en un tablón de anuncios o en el despacho del administrador de fincas.

El Registro de Actividades de Tratamiento (RAT)

• El responsable del tratamiento (la comunidad de propietarios) tiene la obligación de llevar un registro documental que detalle cómo se gestionan las grabaciones. Este documento interno debe incluir:
• Datos de contacto del responsable (presidente) y, en su caso, del encargado del tratamiento (administrador o empresa de mantenimiento).
• Finalidad (seguridad de personas y bienes).
• Categorías de afectados (vecinos, empleados, visitantes) y de datos (imágenes, matrículas).
• Plazos previstos para la supresión de los datos.
• Descripción general de las medidas técnicas y organizativas de seguridad aplicadas.

Conservación de imágenes y exigencias de seguridad técnica

Tanto a nivel legal como técnico, el sistema de grabación (NVR/DVR) debe cumplir unos estándares estrictos para evitar fugas de información y garantizar la integridad de la prueba:

Límite de 30 días:

La LO 3/2018 exige que las imágenes se supriman en un plazo máximo de un mes. El disco duro debe estar dimensionado (calculando el bitrate, resolución de cámaras y compresión H.265/H.265+) para grabar en bucle (sobreescritura automática FIFO) garantizando un histórico útil, pero borrando irrecuperablemente lo que supere los 30 días. Para sistemas CCTV 24/7 se deben emplear discos duros específicos para videovigilancia (como WD Purple o Seagate SkyHawk).

Bloqueo por incidentes:

Si hay un delito denunciado, las imágenes se extraen y se conservan “bloqueadas” a disposición exclusiva de jueces y tribunales o de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad, fuera del ciclo de borrado automático.

Seguridad Física:

El videograbador no puede estar accesible al público. Debe alojarse en un armario rack metálico con cerradura de seguridad, idealmente dentro de un recinto protegido como el cuarto de telecomunicaciones (RITI/RITS) o la conserjería.

Seguridad Lógica (Hardening):

Es imperativo cambiar las contraseñas que los equipos traen de fábrica, crear usuarios con privilegios restringidos (para que el conserje, por ejemplo, solo vea el directo y no pueda borrar imágenes) y activar el registro de auditoría (log) que guarde la trazabilidad de quién accede, reproduce o exporta vídeo.

 

Quién es el responsable del tratamiento en una comunidad

La comunidad de propietarios, como persona jurídica, es el responsable del tratamiento. En la práctica, el presidente representa a la comunidad y atiende las solicitudes de ejercicio de derechos.
Es altamente recomendable que el administrador de fincas o la empresa de seguridad, si gestionan o acceden al sistema, firmen un contrato de encargo del tratamiento con la comunidad. Sin él, un tercero que acceda al sistema estaría incurriendo en una cesión de datos ilícita.

Sanciones por incumplimiento

Para comunidades de propietarios, las multas impuestas por la AEPD en casos reales suelen oscilar entre los 300 € y los 10.000 €, dependiendo de la intencionalidad y la gravedad. Las infracciones más recurrentes son:

• Instalación sin el acuerdo de los 3/5 en junta de propietarios.
• Cámaras que captan excesiva vía pública o puertas de viviendas particulares.
• Falta de señalización (ausencia de carteles o falta de la segunda capa informativa).
• Monitores a la vista del público o grabadores en zonas sin llave.

Preguntas frecuentes sobre RGPD y CCTV en comunidades de Madrid

¿Qué pasa si la cámara del garaje graba parte de la acera de la calle?

Es una de las infracciones más comunes. Si la cámara capta más vía pública de la estrictamente necesaria para el control del acceso, la comunidad se expone a sanción. La primera solución técnica que aplicamos desde Lasser es reorientar la óptica o ajustar el zoom. Si la fisonomía del edificio no lo permite, configuramos máscaras de privacidad en el software de la cámara o del NVR (marcas profesionales como Hikvision o Dahua lo incluyen de serie), creando zonas negras u opacas que impiden ver y grabar permanentemente el área de la calle.

¿Puede un vecino exigir ver las grabaciones si le han rayado el coche?

Tiene derecho a ejercer su derecho de acceso (art. 15 RGPD), pero la comunidad no puede simplemente entregarle un pendrive o sentarlo frente al monitor si en las imágenes aparecen terceras personas (otros vecinos o transeúntes), ya que se vulneraría su intimidad. Técnicamente habría que difuminar o pixelar los rostros y matrículas de terceros antes de facilitarle el vídeo, un proceso costoso y complejo. Por ello, el protocolo correcto ante un acto vandálico es que el vecino presente una denuncia oficial para que sean las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad quienes requieran directamente las imágenes íntegras a la comunidad.

¿Puede la policía solicitar las grabaciones del CCTV de mi comunidad en Madrid?

Sí. La Policía Nacional, Guardia Civil o Policía Municipal pueden requerir las imágenes para una investigación. La comunidad está obligada a colaborar y facilitar la exportación de las grabaciones, que en este supuesto quedan excluidas de la obligación de borrado a los 30 días, manteniéndose bloqueadas hasta que finalice el proceso policial o judicial.

¿Cumple el CCTV de tu comunidad con la normativa? En Lasser nos ocupamos de todo

Como empresa de seguridad homologada e inscrita en el Registro de la Dirección General de la Policía (DGP), en Lasser llevamos más de dos décadas asesorando a administradores de fincas y comunidades de propietarios en Madrid. Nos encargamos de todo el ciclo del proyecto para que la instalación sea 100% legal y funcional: desde el estudio previo conforme a la LPH y el principio de proporcionalidad, hasta el montaje y mantenimiento preventivo.

Trabajamos con equipamiento IP profesional de fabricantes líderes (como Hikvision o Dahua), configuramos máscaras de privacidad para no captar la vía pública, alojamos el grabador en rack bajo llave con control de accesos, ajustamos el ciclo de borrado automático FIFO a 30 días y os suministramos los carteles homologados para cumplir con el deber de información ante la AEPD.

Si quieres instalar un sistema nuevo, auditar tus cámaras actuales para evitar sanciones o formalizar el mantenimiento de tu finca, contacta con nuestro equipo técnico en el teléfono gratuito 900 321 111, habla con Lara o déjanos tus datos en el formulario web.

Tu seguridad y la tranquilidad de tu comunidad, en manos de expertos.

 

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