La mayoría de las comunidades de propietarios de San Sebastián de los Reyes que construyeron entre 1990 y 2005 instalaron en su día videoporteros analógicos de marcas como Fermax, Tegui o Elvox. Son sistemas que en su momento eran correctos pero que, veinticinco o treinta años después, empiezan a mostrar síntomas claros de envejecimiento: placas de calle con imagen pésima, monitores interiores que ya no suenan bien, fuentes de alimentación que fallan y cables de señal que se degradan.
El mantenimiento preventivo es la mejor forma de prolongar la vida de estos sistemas y de evitar la avería total en un momento inoportuno. En Grupo Lasser hacemos mantenimiento de videoporteros en San Sebastián de los Reyes, tanto para comunidades que quieren conservar el sistema analógico que tienen, como para las que ya están pensando en migrar a IP.
Estado típico del parque de videoporteros en SSR
En las visitas técnicas que hacemos en San Sebastián de los Reyes, la situación que encontramos con más frecuencia es:
- Placa de calle con cámara CCD de muy baja resolución que ya no da imagen de día (y mucho menos de noche).
- Botón de llamada que requiere pulsar varias veces para que funcione, debido a la corrosión o acumulación de suciedad.
- Monitores interiores en pisos con un volumen muy bajo o donde solo se escucha, pero no se ve.
- Fuente de alimentación que entrega un voltaje inestable, causando que el sistema funcione solo a ratos.
- Cableado de 2 hilos entre la placa de calle y los monitores con empalmes mal hechos o deteriorados por la humedad en la pared.
La mayoría de estas comunidades nunca han tenido un mantenimiento preventivo. Lo que suele pasar es que, cuando el sistema falla definitivamente, hay que reemplazarlo por completo. Con un mantenimiento anual, muchos de estos fallos pueden detectarse y corregirse antes de provocar la avería total.
Mantenimiento preventivo: En qué consiste y qué detecta
Un mantenimiento preventivo anual de videoportero en una comunidad incluye:
| Elemento revisado | Qué se comprueba | Qué se hace si hay problema |
| Placa de calle | Estado de la cámara, botones, micrófono y altavoz. | Limpieza, sustitución de componentes o de la placa completa. |
| Fuente de alimentación | Voltaje de salida y temperatura de trabajo. | Sustitución preventiva si hay síntomas de fallo. |
| Monitores interiores | Calidad de audio, imagen y apertura de cerradura. | Ajuste de sensibilidad o sustitución del monitor. |
| Cableado visible | Estado de empalmes y protección del cable. | Reparación de empalmes o protección con funda. |
| Cerradura eléctrica | Fuerza de apertura y retención. | Ajuste o sustitución de la cerradura. |
| Funcionamiento general | Prueba completa de llamada y apertura desde cada terminal. | Corrección de cualquier incidencia detectada. |
El coste de un mantenimiento preventivo anual para una comunidad con un portal y 20 viviendas en SSR es de aproximadamente 80 a 150 euros, dependiendo del tiempo de desplazamiento y el número de monitores. Para comunidades con contrato de mantenimiento, la visita preventiva está incluida y la mano de obra en reparaciones tiene un precio reducido.
“En SSR hemos revisado comunidades donde el videoportero llevaba más de ocho años sin que nadie le pusiera la mano encima. La placa de calle tenía la cámara completamente velada por una película de grasa y polvo. Con una limpieza correcta, la imagen mejoró un 80%. No hacía falta comprar nada: solo una visita de mantenimiento que no se había hecho nunca.”
— Julio Campos, Técnico de videoporteros e intercomunicación, Grupo Lasser.
¿Cuándo conviene reparar el sistema analógico y cuándo migrarlo a IP?
La decisión de reparar el sistema depende tanto de factores técnicos como de la normativa vigente de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Razones para reparar el sistema analógico actual:
- La placa de calle es la única pieza que falla y hay recambios disponibles.
- El resto del sistema (fuente, cable, monitores) está en buen estado.
- El presupuesto disponible para el año es ajustado.
- Nota legal: La reparación o sustitución por avería se considera mantenimiento básico (Art. 10 LPH) y es obligación de la comunidad, sin requerir mayorías especiales.
Razones para migrar a tecnología IP:
- El sistema analógico lleva más de 15-20 años y los componentes se están descatalogando.
- Los vecinos quieren abrir el portal desde el móvil cuando no están en casa o integrar el control de la puerta del garaje.
- La placa de calle da una imagen tan mala que compromete la seguridad.
- Nota legal: Migrar a IP o instalar vídeo donde solo había audio se considera una mejora. Según el Art. 17.3 de la LPH, requerirá la aprobación en Junta de Propietarios (habitualmente por 3/5 de los votos y cuotas).
El coste orientativo: La migración de un sistema analógico a IP en una comunidad de SSR con 2 portales y 30 viviendas es de 3.000 a 6.000 euros. Si el cableado existente es aprovechable, el coste baja significativamente.
Instalación nueva de videoportero en SSR: Casos habituales
Edificios sin sistema de acceso previo
Algunos edificios antiguos carecen de intercomunicación. La instalación desde cero incluye la placa, el cableado y los monitores. Para un edificio de 20 pisos, el plazo suele ser de 2 a 3 días.
Sustitución completa del sistema existente
Cuando la reparación no compensa económicamente. Retiramos todo el sistema viejo, instalamos el nuevo y lo dejamos funcionando. Si el cableado está en buen estado, se reutiliza.
Proyectos destacados en San Sebastián de los Reyes
- Mantenimiento preventivo anual en 5 comunidades de la zona residencial norte, mediante contrato colectivo.
- Sustitución de placa y fuente en una comunidad de 40 viviendas (sistema Fermax de 22 años), conservando monitores.
- Migración completa a IP Comelit para 3 portales en el centro de SSR, con apertura desde smartphone.
- Reparación urgente de videoportero bloqueado: resolución en menos de 3 horas.
Preguntas frecuentes sobre videoporteros en San Sebastián de los Reyes
¿Con qué frecuencia debería hacer mantenimiento preventivo?
Lo recomendable es anual. En comunidades de mucho tráfico (más de 50 viviendas), puede convenir una revisión semestral para detectar fallos antes de que dejen a la comunidad sin acceso.
¿Podéis reparar un videoportero antiguo o solo instaláis nuevos?
Reparamos sistemas de cualquier marca (Fermax, Tegui, Elvox, Comelit, etc.). Si tiene más de 15-20 años puede haber piezas descatalogadas, pero muchos fallos se resuelven con recambios compatibles.
¿Puede el administrador de fincas abrir el portal remotamente con un sistema IP?
A nivel técnico, sí. Los sistemas IP permiten que el administrador abra el portal desde su móvil para recibir a operarios o en emergencias. Sin embargo, a nivel legal, otorgar este control de acceso a un tercero debe ser aprobado en Junta de Propietarios, definiendo claramente en qué supuestos está autorizado a hacerlo.
¿Incumple la ley de Protección de Datos tener un videoportero con memoria de imágenes?
Si el nuevo sistema IP o monitor tiene función de “captura de imágenes” (toma una foto o vídeo de quien llama cuando no estás), la comunidad pasa a tratar datos personales. Para cumplir con el RGPD y la AEPD, se debe desactivar esta función para las zonas públicas o, en su defecto, instalar un cartel amarillo informativo de zona videovigilada y añadir la actividad al registro de tratamiento de datos de la finca.
Redactado con la colaboración técnica de: Julio Campos, Técnico especialista en sistemas de videoportero e intercomunicación en Grupo Lasser, con más de 12 años de experiencia en comunidades de propietarios del norte de Madrid.
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